La organización Jesse Tree encuentra cláusulas ilegales en los contratos de arrendamiento en el Treasure Valley

By: - August 12, 2022 5:00 pm

Jesse Tree ofrece asistencia de emergencia para el alquiler a personas y familias en el Treasure Valley. (Mia Maldonado / Idaho Capital Sun)

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Administradores de casos y pasantes legales en Jesse Tree han descubierto cláusulas cuestionables e ilegales escritas en los contratos de arrendamiento de los inquilinos del Treasure Valley. 

Jesse Tree es una organización sin fines de lucro en Boise cuya misión es evitar el desalojo y la falta de vivienda. La organización ofrece asistencia financiera y administración de casos a los hogares que no pueden pagar el alquiler. Este verano, los pasantes legales de Jesse Tree hicieron un proyecto para investigar la legalidad de los contratos de arrendamiento de sus clientes. Durante el proyecto, los pasantes encontraron muchas cláusulas de arrendamiento que no se ajustan al código de Idaho

Los altos costos de vivienda presionan a algunos inquilinos del Treasure Valley para que firmen un contrato de arrendamiento, a pesar de lo que se establezca en el contrato. 

“Hay contratos de arrendamiento con términos de los que no estamos seguros si son ilegales, pero luego hay algunos que están confirmados como ilegales”, dijo la pasante legal de Jesse Tree, Nicole Davidson.

Varias de las cláusulas de arrendamiento revisadas por la organización son explícitamente ilegales según la ley de Idaho, como ingresar a una propiedad sin notificar a un inquilino con tiempo o cortar los servicios públicos por no pagar el alquiler. Los pasantes legales también encontraron muchos contratos de arrendamiento con reglas cuestionables, como cargos poco éticos. 

“Alrededor del 40% de los 40 contratos de arrendamiento que hemos leído tienen cláusulas cuestionables”, dijo el pasante legal de Jesse Tree, Alex Silveira.

Con muchos contratos de arrendamiento que van desde dos páginas hasta 50 páginas, muchas de estas cláusulas de arrendamiento ilegales y cuestionables pueden ser difíciles de detectar. El equipo de Jesse Tree tiene la esperanza de que su proyecto informe a los inquilinos sobre lo que deben tener en cuenta al firmar un contrato de arrendamiento. 

Estructuración de cargos pocos éticos

Durante el proyecto, el equipo de Jesse Tree encontró cargos poco éticos. 

A excepción de una ordenanza de la ciudad que limita cuánto puede cobrar una empresa de administración de propiedades por las tarifas de solicitud en Boise, el código de Idaho no limita las tarifas de alquiler. Eso significa que muchas compañías de administración de propiedades en Treasure Valley pueden cobrar una tarifa fija de hasta $500 por pagos atrasados ​​o hasta $50 por día. Jesse Tree también encontró compañías de administración de propiedades que cobran $50 por el pago de un cheque de alquiler o una tarifa del 4% por pagar el alquiler con una tarjeta, lo cual limita a los inquilinos a pagar mediante depósito directo.

DJW Property Management fue una empresa que se encontró que tenía múltiples cláusulas de arrendamiento cuestionables, como renunciar al derecho del inquilino a un juicio con jurado y tener cargos pocos éticos. Los inquilinos presentaron 13 quejas contra la compañía en los últimos cinco años, según documentos recibidos a través de una solicitud de registros públicos a la Oficina del Fiscal General de Idaho. Describieron problemas como la falta de devolver depósitos reembolsables, costosas tarifas de mudanza y un sistema de pago de alquiler inaccesible. 

La compañía se negó a comentar sobre esta historia. 

Un inquilino describió su frustración con la empresa en una queja ante la Oficina del Fiscal General de Idaho después de que la empresa cerró la oficina con personal en el lugar en Boise y requirió que los inquilinos enviaran su alquiler por correo a una dirección en Eagle. En su carta a la Oficina del Fiscal General de Idaho, había 12 firmas de otros inquilinos que compartieron una experiencia similar, muchos de los cuales escribieron que son jubilados, veteranos o con enfermedades terminales. 

“Muchos de los residentes confiaron en la conveniencia de entregar personalmente sus cheques de alquiler en la oficina”, dijo el inquilino. “Muchos de nosotros tenemos ingresos fijos y el día de pago es el tercer día del mes, ¡pero el alquiler vence el día cinco!”.

Con el estrés de enviar el alquiler por correo a la ubicación externa, muchos inquilinos no pudieron hacer los pagos a tiempo. El inquilino dijo en su carta que la compañía amenazaría con el desalojo si no enviaban los recargos de $50 por pago atrasado inmediatamente. 

“Para un veterano discapacitado o una persona mayor, recibir una llamada de desalojo, una llamada vencida o recibir una carta puede ser muy vergonzoso y triste”, dijo.

Mike Flanick, dueño de complejos de apartamentos en Boise, intervino para abogar en nombre de sus inquilinos después de que alguien le informó que la empresa de administración de propiedades cobraba a los inquilinos tarifas adicionales para renovar sus contratos de arrendamiento y pagar el alquiler mensual. En 2018, Flanick presentó una denuncia contra DJW Property Management ante la Oficina del Fiscal General de Idaho. 

Flanick dijo que entendía la tensión financiera de sus inquilinos al tener que pagar tarifas adicionales. El inquilino que lo contactó era un jubilado que trabajaba en una escuela pública como custodio.

“Creo que los inquilinos conocen sus derechos, pero no tienen los recursos para luchar contra ellos”, dijo Flanick. “Traté de ayudar en lo que pude, porque como dueño de la propiedad, quiero que los inquilinos estén contentos y en buena posición. Necesito buenos inquilinos tanto como ellos necesitan un buen lugar para vivir”.

Flanick todavía es dueño de su complejo de apartamentos en Boise, pero ya no trabaja con la empresa administradora. 

“Lo que estaban haciendo era criminal”, dijo.La empresa no me cobraba directamente a mí, pero estaba lastimando a los inquilinos. Aconsejé a los inquilinos que se conectaran a Idaho Legal Aid porque hay personas que pueden ayudarlos”.

El enfoque principal de Jesse Tree es ayudar con la asistencia para el alquiler, pero se asocia con otras organizaciones de vivienda en Treasure Valley. Cuando se trata de casos de desalojo y problemas de derechos de los inquilinos, Jesse Tree refieren a los clientes a Idaho Legal Aid. 

La estructuración de tarifas poco ética es un ejemplo de lo que el equipo legal de Jesse Tree descubrió en su proyecto. Los pasantes legales también descubrieron cláusulas de arrendamiento que van en contra del proceso formal de desalojo según el código de Idaho. 

¿Cuál es el proceso legal para el desalojo en Idaho?

Treasure Valley ahora enfrenta un aumento en las tasas de desalojo. Dependiendo de qué tan ocupado esté la corte, el proceso legal de desalojo puede tomar entre una semana hasta un mes. 

Cuando un inquilino no paga el alquiler o no cumple con un contrato de arrendamiento, el dueño puede darle un aviso escrito de tres días para pagar el alquiler. El dueño solo puede entregar el documento en persona o enviarlo por correo. El aviso les da a los inquilinos tres días para resolver el problema. Si un inquilino no cumple con el contrato de arrendamiento o no paga el alquiler después de tres días, entonces el dueño puede solicitar el desalojo en la corte. 

Morgan DeCarl, la administradora de casos de la corte de desalojo en Jesse Tree, dijo que el lenguaje utilizado en algunos avisos de tres días engaña a los clientes. 

“El lenguaje que está escrito en el aviso es muy engañoso”, dijo. “Dice que es un aviso de desalojo y dice que tiene tres días para pagar o debe irse del hogar al final de los tres días. Esto hace que la gente crea que si no salen en el período de tres días, los están desalojando y el proceso ha terminado. No tienen opciones ni derechos”.

DeCarl dijo que, en promedio, el proceso de desalojo legal toma dos semanas. Después de que un dueño presenta una solicitud de desalojo ante la corte, la corte debe fijar una fecha y enviar una citación al inquilino para que asista. Una vez en la corte, un juez debe dictar una sentencia de desalojo. Finalmente, el alguacil puede venir y retirar la propiedad de un inquilino después de 72 horas de la decisión de la corte.

Los dueños no pueden participar en desalojos de autoayuda. Es decir, es ilegal que un dueño obligue a un inquilino a abandonar un hogar sin pasar por el proceso legal. Los dueños tampoco pueden cortar los servicios públicos, confiscar propiedad personal o cambiar las cerraduras de un hogar sin participar en la corte de desalojo.

Cláusulas de arrendamiento ilegales y cuestionables en los alquileres del Treasure Valley

Muchas cláusulas de arrendamiento presionan a los inquilinos con tarifas altas y consecuencias personales en caso de que se atrasen en el pago del alquiler. Sin embargo, los dueños deben seguir el proceso legal de desalojo cuando un inquilino no paga el alquiler o cuando hay una violación de los términos de su contrato de arrendamiento. 

Confiscación de propiedad personal

Varias compañías de administración de propiedad tienen cláusulas de arrendamiento que establecen que si un residente no paga el alquiler, pueden retener y vender la propiedad personal del inquilino. Otros contratos de arrendamiento cobran a los inquilinos por poner sus artículos en una unidad de almacenamiento cuando el alquiler se atrasa. Según el Manual de dueños e inquilinos de la Oficina del Fiscal General de Idaho, es ilegal que un dueño confisque la propiedad personal del inquilino sin seguir el proceso formal de desalojo. 

Cerrar los servicios públicos

De manera similar, varias cláusulas de arrendamiento en Treasure Valley dicen que los dueños pueden desconectar los servicios públicos como la calefacción y el agua, si no pagan el alquiler. Similar a la confiscación de propiedad personal, esta acción es ilegal sin pasar por el proceso judicial de desalojo.

Davidson dijo que las cláusulas de arrendamiento que amenazan cortar a los servicios públicos representan un riesgo para la salud y la seguridad de los inquilinos que tienen dificultades para pagar el alquiler. 

“La cláusula sobre el corte de los servicios públicos puede ser realmente peligrosa dependiendo de la época del año”, dijo. “Si un dueño apaga la calefacción por no pagar el alquiler, puede ser realmente peligroso si hace mucho frío afuera y hay niños en la casa”.

Entrada a la propiedad sin aviso

Jesse Tree también encontró cláusulas de arrendamiento que permitían al dueño entrar al hogar sin aviso. Según la ley de Idaho, un propietario no puede ingresar a las unidades sin notificar al inquilino con tiempo. En el Manual de dueños e inquilinos de Idaho, los reclamos para ingresar a una unidad sin aviso incluso se utilizan como ejemplo de una regla ilegal. 

Renuncia al derecho a un juicio por jurado

Jesse Tree encontró cláusulas que renuncian al derecho del inquilino a un juicio por jurado o acuerdan no demandar al dueño bajo ninguna circunstancia. Sin embargo, no se puede obligar a los inquilinos a renunciar a su derecho legal a un juicio con jurado. 

“Los inquilinos tienen derecho a un juicio por jurado en casos de desalojo en Idaho, y el derecho a demandar a un dueño por no cumplir con sus derechos y responsabilidades”, dijo la directora ejecutiva de Jesse Tree, Ali Rabe, en un comunicado de prensa.

Rabe dijo que muchos de los problemas de arrendamiento provienen de grandes empresas de administración de propiedades que son propiedad de inversionistas y están operadas fuera de Idaho que vienen a invertir en propiedades porque hay poca regulación. 

Con costos de vivienda y tasas de desalojo cada vez más altos, los administradores de casos y los pasantes legales en Jesse Tree tienen la esperanza de que su trabajo genere conciencia sobre los derechos de los inquilinos y mantenga a los clientes en sus hogares. 

“Creo que Idaho está tan a favor de los dueños y hace que sea muy difícil para los inquilinos tratar de negociar un contrato de arrendamiento, incluso si lo leen y ven cosas que no están bien”, dijo Davidson. “No están en una buena posición para negociar porque ya es bastante difícil encontrar una vivienda. El dueño probablemente tiene otras aplicaciones que no cuestionarían el contrato de arrendamiento”.

En la actual crisis de vivienda, Jesse Tree sugiere que los inquilinos de Idaho lean detalladamente su contrato de arrendamiento y que busquen apoyo legal si tienen preguntas sobre los acuerdos.

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Mia Maldonado
Mia Maldonado

Mia Maldonado is an intern for the Idaho Capital Sun through the Voces Internship of Idaho, an equity-driven internship for young Latinx individuals to work in Idaho news. She is a recent graduate of the College of Idaho where she received her bachelor's degree in international political economy and Spanish. An Idaho native, Maldonado hopes to start her journalism career by exploring topics on housing and Latinx affairs.

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